【案情概要】

2018年3月19日，徐州美房第壹房屋置換經(jīng)濟(jì)有限公司作為中介，原被告雙方簽訂房屋買賣協(xié)議，約定被告將將位于徐州市云龍區(qū)寶龍廣場的一處房屋出賣給原告。協(xié)議簽訂后，原告依約支付房款，被告將房屋交付給原告使用，但遲遲未協(xié)助原告辦理房屋過戶。原告遂訴至法院要求被告承擔(dān)違約金30萬元并配合原告辦理過戶。

【案件分析】

我所接到被告的委托后，我們?cè)谑崂戆讣邪l(fā)現(xiàn)，涉案房屋系婚后購買，雖然暫時(shí)未辦理房產(chǎn)證但是仍然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。并且在房屋買賣合同上未見被告妻子簽字，同時(shí)原告也并無證據(jù)證明被告具有其妻子的委托授權(quán)，故被告的行為屬于無權(quán)處分。在此種情況下，合同雖然有效，但是如無被告妻子配合無法完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。因此原告只能以此追究被告的違約責(zé)任，但無法要求被告配合過戶。在庭審中我們考慮到委托人的意愿，最終我們作出如下調(diào)解建議：原告僅要求其訴請(qǐng)的十分之一違約金（3萬元），被告配合原告辦理房屋過戶但對(duì)于房屋過戶所產(chǎn)生的各種稅費(fèi)均有原告自行承擔(dān)。

【律師建議】

無權(quán)處分的人處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，該合同可能有效，但即使有效，若無另一方配合也無法完成物權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，買房人在簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)認(rèn)真審查房屋的權(quán)利狀況，要求售房者提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻同意處分的證明，盡量保留夫妻雙方共同同意賣房的證據(jù)，以免侵犯其他共有人的權(quán)利，同時(shí)為了充分保障自己的權(quán)利。在買房時(shí)，應(yīng)向房產(chǎn)登記部門、小區(qū)物業(yè)以及鄰居等多了解房屋狀況。最好要求夫妻雙方當(dāng)面簽字，共同到房管部門去辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；如果售房夫妻無法同時(shí)到場，宜要求出售方提供公證委托等手續(xù)。

鄭某成、鄭某如訴朱某土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

【案情簡介】

朱某通過鄭某成介紹與鄭某如簽訂《農(nóng)村土地永久轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定朱某以4萬元購買鄭某如門前土地120平方米。2019年7月18日，朱某將54000元交給了鄭某成，鄭某成將其中的40000萬元交給鄭某如。同時(shí)，朱某請(qǐng)鄭某成幫忙組織施工人員在上述土地上施工建造房屋，使用費(fèi)用由朱某支付。該房屋建成后不久便被政府予以拆遷，朱某取得補(bǔ)償款48300元、誤工費(fèi)500元。鄭某將其取得土地補(bǔ)償款8800元轉(zhuǎn)交給了朱某。后朱某向法院起訴要求鄭某成、鄭某如返還土地轉(zhuǎn)讓款5400元。

【案件分析】

朱某與鄭某如簽訂的《農(nóng)村土地永久轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的內(nèi)容違反了《中戶人民共和國土地管理法》第二條、《合同法》五十二條的規(guī)定（彼時(shí)《民法典》未生效，《合同法》為有效狀態(tài)），雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。在本案涉案合同雙方都有過錯(cuò)的情況下。土地補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸于于鄭某如，對(duì)于違章建筑的補(bǔ)償款因該建筑物系朱某建設(shè)，所以該筆補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸屬于朱某。貳鄭某成取得的14000元因無法律依據(jù)屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)返還給朱某。我所根據(jù)以上分析提交了代理意見，最終法院判決二被告返還朱某所支付的54000元。

【律師心得】

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，其中包括上述所建房屋所用的宅基地，這是國家對(duì)廣大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利，組織成員之外的其他人無權(quán)享有。另外，雙方所簽訂的買賣合同效力，雖然是雙方真實(shí)意思的表示，合同是成立的，但因違反合同法第五十二條第五項(xiàng)違反法律、行政法規(guī)的之規(guī)定，并不會(huì)產(chǎn)生效力，當(dāng)然也辦理不了產(chǎn)權(quán)登記。

上述的房屋平時(shí)居住一般不會(huì)出現(xiàn)太大的矛盾和糾紛，但如遇到行政征收時(shí)，面對(duì)數(shù)額巨大的拆遷補(bǔ)償款，出賣人往往會(huì)不講誠信，將拆遷補(bǔ)償款占為己有，小產(chǎn)權(quán)房買房人往往會(huì)訴之法院要求出賣方返還房屋拆遷補(bǔ)償款后，其判決結(jié)果往往會(huì)是認(rèn)定該買賣合同無效。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，合同被認(rèn)定無效后自始是無效的，其法律后果就是雙方互負(fù)返還義務(wù)：買房人應(yīng)將房屋返還出賣人，出賣人有義務(wù)返還購房款及利息給買房人，如果造成買房人損失的，賣房人還需賠償損失，但對(duì)于拆遷房屋價(jià)值升值的部分，買受人的合法權(quán)益很難得到保障。在此提醒廣大小產(chǎn)權(quán)購房者在簽訂合同時(shí)約定一定要注意兩個(gè)方面“一是拆遷該房的補(bǔ)償款全部歸買房人所有；二是購房合同被法院認(rèn)定無效后，合同條款的該約定仍然有效”。